東勢休閒地,東勢休閒土地,東勢休閒用地

根據金融聯徵中心統計，今年第二季新北市新店區房貸申貸件數最多的路段在中正路。在地房仲指出，中正路貫穿新店市中心，屬於發展已久的成熟商圈，沿線擁有公寓、國宅、中古大樓和華廈等各類型住宅，供給量大，使交易量也連帶較高。

金融聯徵中心統計今年第二季新北市各路段房貸申貸資料，新店區平均授信額度1001萬，平均貸款成數則為72%。今年第一季中正路房貸件數也僅以1件之差，僅次於北新路一段。

信義房屋新店中正店店長梁芸綺分析，中正路可說是貫穿新店市中心的主要幹道之一，屬於發展已久的成熟商圈，其中，中正路前段近五峰重劃區有少部分掛中正路門牌的新大樓建案，中後段之後以公寓產品居多，另也有軍宅改建的大鵬華城、忠孝新城，以及中正國宅等，都是量體上百甚至上千戶的社區，沿線住宅量體大；此外，中正路也不像北新路有分段，或是民族路、民權路長度稍短，房貸申貸件數才會高居全區之冠。

梁芸綺表示，中正路沿線移轉量一向穩定，除供給量大，當地多公寓，許多原本居住的長輩年事已高，有換屋至電梯大樓的需求，也因如此，公寓釋出量穩定，較低總價的公寓又能吸引年輕首購族承接，更是移轉量維持不墜的主要原因。

梁芸綺也說明，中正路沿線公寓依地理位置、樓層、坪數和屋況不同，單價落差較大，但整體來說從33至43萬均有；國宅與軍宅產品部分，以上千戶的大鵬華城為例，主建物坪數約24至30坪，屬於標準3房平面車位格局，總價約1600至2000萬間；而若是中正路上為數較少的屋齡10年左右大樓產品，單價則會介於53至60萬左右。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

根據《工商時報》報導，2007年11月住宅需求動向調查不再於經建會內發布，移師國土規劃及不動產中心，計畫主持人張金鶚表示：「有人質疑我們的調查，說我們的調查說不清楚，講不明白，但我們辦理這項調查五年多來，調查方法始終如一，何以調查結果好的時候沒聽到質疑的聲音，壞的時候就質疑聲浪四起？」

報載房產委外統計以來出現七奇現象，房產趨勢專家吉家網董事長李同榮直言，七奇並不奇，真相是第八奇：「官方委外房產統計資料從來沒有準確過」

李同榮針對報載房產統計七奇逐一解讀：

第一奇:2007Q2經建會「住宅需求動向調查」不開記者會悄悄上網

解讀一：公布資訊與市場實務脫節，當然不宜公布。例如市調問銀行業與房仲業：短線投資客有幾成？請問，銀行與房仲業者會據實以報嗎？調查採様與問卷方法錯誤，資訊不正確也就不足為奇。

第二奇：2008年元月，住宅需求動向調查由經建會移至營建署委由國土規劃及不動產中心

解讀二：國土規劃及不動產中心每年須要上千萬預算，它等於是半國營事業，雖然與委外學者爭利，但它還是交給同業一批學者在處理，民間明明有較優質單位要向政府投標，但評審還是選擇半官營的國土計劃及不動產中心，因為相信學者無害丶無責。

第三奇：2009年6月，住宅需求動向調查由每季發布改成半年發布

解讀三：資訊準確度屢受質疑，不如半年公布一次，當成落後指標的研究報告，寧願不即時，也要降低錯誤資訊的傷害。

第四奇：2011年元月建研所宣布「房地產景氣動向調查」停辦

解讀四：答案不奇怪，試問，有效的景氣動向調查政府會停辦嗎？

第五奇：2012年11月「住宅需求動向調查」移至營建署發布，17頁新聞稿縮水為三頁

解讀五：營建暑在淡化外界對資訊不即時丶不準確疑慮，越多頁報告，只會惹來越多瑕疵。

第六奇：2014年8月，營建署表示不再召開記者會發布房價所得比等統計，直接上網刋載

解讀六：房價所得比資料來自房價資訊，若房價資訊不正確，房價所得比統計就會跟著失真。2012年實價登錄初期公布資料去頭去尾，以致登録的高價產品成交資料被隠密不報，當時還有某學者説：退潮時終於看到誰在裸泳？並攻擊業者刻意炒作虛報成交價格，因為實價登錄根本沒有如業者宣傳的200萬元以上產品。最後業者反撲，政府才公布已經成交九個月的皇翔御琚每坪267萬元丶仁愛帝寶每坪298萬元的隱藏資料。因此，對於委外學者專家無法解讀的資訊，政府選擇低調上網。

第七奇：2017年6月內政部召開記者會一次公布2016Q3丶Q4 住宅價格指數

解讀七：政府統計資訊的落後，已經不足為政府與市場參考，因為一開始的實價登錄去頭去尾，已經影響到房價指數統計的遞延真實性，往後的資料統計與價格指數也只好依市場實際狀況調整，才會延後發布，不足為奇。

李同榮最後指出，房產統計七奇並不稀奇，最重要的是第八奇：從馬政府到蔡政府，房地產委外統計分析資料其實從來沒有準確過，重點在於委外學者與市場實務上的脫節，未來政府若再要花大錢依靠此類委外資訊參考房市動向，倒不如參考民間業者或延聘市場實務專家（例如信義指數），提出較具可性度的房價指數與分析。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房價蠢動，財政部長蘇建榮2日受訪時表示，將研議調高「囤房稅」。雖然這是所謂的「中長期研議」，至少顯示政府單位開始正視房市問題。不過，只有囤房稅遠遠不夠，因為囤房稅未必就是對症的處方。

近來房市過熱、房價再次上揚，儼然成為關注焦點，立法院質詢時，立委每每都會質詢房市議題，這次財長說出財政部的作法，短期將配合內政部，針對預售屋紅單交易加強查核；中長期則研議調高「囤房稅」天花板稅率3.6％，至於該調高多少，北市曾經建議調到4.8%。至於要如何讓地方政府配合，財政部考慮與主計總處研商，在地方補助款或稅捐稽徵上列入考核依據。

全台房市回溫趨熱、房價又開始上揚，這點應該毫無爭議，因為不論是民間業者的房價指數數據，或是官方統計的數據、成交的數量，都看得出房市已出現量增價揚的現象。

至於政府是否該出手「打房」（或是如官方使用好聽一點的「健全房市」名詞），高房價對經濟、社會的傷害，應該非常明確，過去十多年台灣已有經歷；不論是全台8倍多到15倍的房價所得比，或是超過3-5成的貸款負擔率，放諸全球比較，全部是偏高過荷的數字，台灣房價仍過高也是無庸置疑，政府出手「健全房市」可謂師出有名。

既然出手，當然要見效。財政部所謂配合內政部「針對預售屋紅單交易加強查核」，當然可作，不過這是一個小技術面上的作為，治標不治本，而且這種查核不易長久、更可能「掛一漏萬」，因此制度面上著手更重要也更能長久。

財政部說要研議提高「囤房稅」，就是從制度面著眼。過去房市投機嚴重時，學者批評點除了炒房幾乎不用課資本利得稅外，另一個批判點就是台灣房屋的「持有成本」過低，不僅原本稅率就低，連課稅依據的房屋、地價等都用遠低於市價的評定價值課，因此炒房者即使同時手上擁有多間房子、土地，奇貨可居、要待高價再賣出，也不必擔心持有成本（稅）過高的問題。

這就是所謂「囤房稅」，擁有超過一定戶數後，房屋稅率就可提高，中央訂的房屋稅區間是1.5-3.6%。囤房稅確實是提高擁有多戶房產者的持有成本，但形式意義大於實質，一來房屋稅原本就較低，不若地價稅高，二來稅率差距大概只有1-2個百分點，三來，最致命的是調高與否的權責在地方政府，多數地方政府「體恤民情」寧可當好人而不願調高稅率。

因此，即使財政部把囤房稅提高，結果也不會造成囤房者真正的壓力吧？更何況，房價會不正常的上漲，最需要防堵、壓制者，該是房市投資客；炒房者多是短期進出，沒有人會長期持有房屋，把房屋稅提高幾個百分點，對壓制投機影響，坦白說，效果就算不是全無，也是少到難起嚇阻作用。

真要「健全房市」、避免房價再飆漲，首要之務就是斬斷投機客進場的誘因─簡單講就是讓難進場、缺乏誘因進場。前者主要就是從金融面下手，央行的選擇性信用管制，確實可減少甚至斬斷投機客最重要的金源─沒有人是拿百分之百自有資金來投機的，投機客取得的房貸成數降低，就是減少其炒房作亂的子彈。

至於要讓投機客不再有誘因進場，可以從更高的資本利得稅率著手。上波房市多頭終止轉空頭，除了多頭走十多年，原本就已快走到盡頭外，最重要的是房地合一稅制上路，配合實價登錄，正式把房屋的資本利得稅納入成為可徵之稅，而且持有不到1年就賣出者，稅率高達45%，這讓投資客退潮。因此，對這波房價蠢動的應對政策，或許更該思考如何打擊投機客、是否該把房地合一稅制修成更嚴格？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據桃園市地政局統計不動產交易移轉資料，累計前10月，中壢區成長幅度最大，與青埔特區交易量增加有關，也因房市熱度關係，加上生活機能逐漸到位，青埔房價穩居3至4字頭，直逼新北房價行情，一去不復返，在地房仲表示，現在青埔還找得到2字頭房價，機捷A17站屋齡高的物件，或者就得找離機捷A18、A19站步行約10-15分鐘的區域。

依桃園市地政局資料顯示，中壢區累計1至10月的交易移轉棟數為8497棟，與去年同期6482棟相比成長31%，更是行政區最高；根據桃園不動產交易e指通資料統計，中壢區的幾大重點商圈中，以青埔特區交易量最多，累計至前9月共有1185 筆交易，平均單價為34.22萬。

青埔的熱度居高不下，除新建案持續交屋外，中古屋交易活絡度也高。信義房屋中壢海華店專員沈佳表示，中壢青埔區域生活機能逐漸到位，許多建設都已落成開立，A18站為今年最熱區域，近期熱門的新光影城、IKEA旗艦店、Xpark水族館和置地廣場就在此處；A19站預期會是明年熱點，桃園會展中心和桃園市立美術館預計將於2023年完工。

由於青埔發展逐漸到位，房價高漲，親民房價漸漸難尋，沈佳指出，距離A18站、A19站捷運站約步行10至15分鐘的邊陲地帶還有機會；至於A17周邊屋齡較久，大型建設也較少，房價也相對親民，中古屋每坪18至19萬。

沈佳表示，目前青埔交易主流以2房、3房為主，2房物件總價多要1000萬以上、3房總價可至1200至1400萬以上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

官方統計2015至2019共5年，戶籍從外縣市移入新北市的「北漂族」，最多在板橋區，其次為新莊、中和、三重與林口。房市專家分析，價格與通勤便利性往往是北漂族最看重的條件，這5區域交通都算方便，且房屋供給量體大，選擇性多，應是能夠吸引外地購屋族的原因。

查閱新北市統計資料庫，2015至2019年5年間，扣掉戶籍原本在雙北市，也就是戶籍來自其他外縣市的北漂族，有超過2.5萬人移入板橋區，2.2萬人移入新莊區，中和、三重、林口移入人數也都超過1.4萬人。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，價格與通勤便利性通常是北漂族購屋或租屋時最看重的條件。板橋區雖然房價在新北市相對高，但當地也有一些中古屋或公寓，價格相對平易近人，加上有火車、捷運，在地工作機會也多，最吸引北漂族移居；新莊區除也有捷運外，重劃區房價近年下修，從高點5至6字頭，如今4至5字頭；另如中和與林口交通亦便利，房價也相對各區更親民。

信義房屋板橋府中店店長林子翔進一步說明，板橋之所以能吸引最多北漂族，捷運板南線是非常重要的原因。很多外地客不喜歡捷運不斷轉乘，板南線可以直達台北市東區、信義區，無論上班或假日逛街購物都很方便，房價保值性也高，因此沿線指名度非常高。

但林子翔也表示，雖然板南線沿線指名度高，但距離捷運站步行5至8分鐘範圍內，其抗性在於房價太高，非所有買方能負擔，就有不少人若預算無法買進板橋，也會往土城方向找房。他舉例，板橋以新板特區房價最高，多豪宅產品；其次為江子翠和新埔站周邊，屋齡10年內新屋單價多在65至70萬，總價需2000萬以上，屋齡10年左右2房單價約55至60萬、總價約1500以上。而府中站周邊房價則相對更親民，10年左右2房單價50萬初、20多年中古屋單價則在45萬左右。

此外，林子翔也說，板橋是新北市府所在地，各類型藝文展演或活動多、主要幹道寬闊且機能便利等，也是吸引北漂族的原因。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

臺北市公告土地現值將在明年元旦公布，北市府先行舉辦說明會，指出北市不動產交易量穩定成長，呈現「量溫價穩」的趨勢。地政局表示，前年九月至今年九月，區內買賣移轉登記案量成長最多為文山區，案量較去年同期增加714件，地價指數僅小幅上升，至於地價上漲原因，為土地利用規劃改變，及政府給予容積獎勵。



地政局也指出，區內12行政區的地價指數皆有成長，其中又以南港區、中山區以及大安區的漲幅最為明顯，大同區、士林區和文山區則較為平緩。但同一行政區內仍有上漲及下跌的地區，分析地價上漲原因，與容積獎勵有密切關係；地價下跌則與疫情有所連繫，如東區商圈和士林夜市所在區域，因店面空置率高、租金跌等因素，影響到土地現值，其中又以旅館多的地方，下跌最為明顯。



初步調查結果和實際房市的趨勢相同，但論實際價格，依然比市價低上取多，因公告土地現值是課徵地價稅的標準，可見政府體諒產業受疫情衝擊，願減少稅收與與民眾共體時艱，但待疫情影響過去，政府仍應將公告土地現值調回常規數值，以維持稅收正義。



至於商圈沒落、店面空置率高使地價下跌的問題，政府也應帶頭提出解方，輔導受挫產業改變經營模式，在後疫情時代繼續生存，尤其是受影響最大的旅宿業。至於在容積獎勵的誘惑下，除了推行揚湯止沸的補助措施，該如何說服業者繼續經營？若政府想打房，就應先重點思考此問題，因如果旅宿業者決定將現有建物砍掉重練，房市中便將出現大量都市蛋黃區的建案，加上低利等因素，勢必會帶給北市房市帶來一波震盪。

民眾買房最需要實價登錄資訊比價，新竹市政府地政處推「新竹市幸福宜居網」，累積至今擁竹市8萬筆的實價登錄資料，透過GIS地理圖臺，提供民眾各類型房地價格均價、總價或交易量，且獲政府資料開放應用獎之殊榮。



林智堅市長表示，新竹科學園區的就業人數超過15萬人，居住需求強烈，宜居網因應而生，透過圖臺，讓民眾掌握價格、環境、生活機能、土地使用管制等土地相關資訊，以一站式服務概念，方便民眾一手掌握土地資訊。



新竹市政府地政處表示，宜居網以電子地圖及地政資料為基礎，整合都市計畫使用分區、空照圖、google地標及街景等，透過不同圖層套疊方式，提供土地及建物的相關資訊，而為更進一步滿足市民對交易價格「知」的需求，利用實價登錄2012年以來累積8萬筆的買賣交易資訊為基礎，以區域、物件類型、交易時間、面積、屋齡、單價、樓層等多條件自選方式，方便民眾掌握指定條件的交易均價或總價後，再透過圖層套疊轉換，了解區域的生活機能、街景及土地使用分區等土地相關資料。



地政處曾淑英處長表示，宜居網近期與新竹縣合作，擴大納入竹縣土地圖籍、價格等資訊，方便民眾一次掌握大新竹生活圈資訊。宜居網不受設備、時間、地點的限制，民眾可隨時利用手機或電腦，輕鬆查詢，即時掌握價格、土地使用限制、鄰近公共設施等交易資訊。

新北市三重區一名退休教師當起不良房東，將2棟同一條巷道頭尾各一間違建公寓隔成多間套雅房，專門出租給年長者或弱勢族群，經社會局協助安置房客後，新北市拆除大隊於10月22日進場強制拆除違建，以維護弱勢族群的居住安全，消除治安死角。



拆除大隊表示，本次拆除影響公安的違建位於三重區正義北路244巷內，該名屋主在巷內有兩棟建築物，經市府公安聯合稽查小組現場稽查後發現，違建內部多以木板等易燃材料隔成套雅房，出租給年長者及弱勢團體居住、謀取不法利益，且違建內部環境髒亂惡臭，有影響公安及治安疑慮，經社會局提報至市府公安會議，決議將其強制拆除，並由社會局及相關社福單位協助安置後再進行拆除。



拆除大隊表示，違建合法部分只有兩層，屋主再加蓋兩層，頂3、4層都是違建，由於房東聞訊將被拆後，先行將1樓出入口加設鐵門以阻撓拆除作業，拆除大隊只得在建築物外側搭建施工鷹架，拆除人員必須透過施工鷹架進出違建內部執行拆除，而增加拆除難度，再加上違建兩層樓並緊鄰隔壁鄰房，拆除作業也較為困難。另該屋主在同一條巷道另一端也有一處3層樓建築物整棟都是違建，待目前正在拆除的頂二層違建拆除完畢後，拆除隊伍再移師至巷道另一頭拆除該整棟違建，估計兩棟違建大約在年底前拆除完畢。

皇普建設(2528)在新經營團隊接手後，積極進行體質轉換，目前體質逐漸「由負轉正」中，桃園「皇普鉑苑」已在2020年10月取得使用執照，可望在2020年底陸續交屋，為皇普新團隊帶來首批入帳，預計2020年可以明顯縮小財務虧損，以目前手中的在建個案時程計算，預計在2023-2024年會挹注大量業績。而為了延續業績成長，皇普建設2020年集中資金進駐桃園航空城特區的精華地段，已經投入約47億元購地資金，將維持每年80-100億元的推案業績，公司財務將「倒吃甘蔗」。

47億元搶進桃園航空城概念區土地

 

皇普建設在寶佳機構少東林家宏加入下，2020年初分別砸下10.3億元、6.7億元搶進青平段蛋黃區土地，2020年10月16日大手筆23.5億元買下桃園蘆竹2,766坪土地，10月20日再以6.3億元購入桃園市中壢區青平段逾907.06坪土地，總計2020年公司共砸約47億元搶進桃園航空城概念區。皇普建設董事長蘇永平表示：「蘆竹這塊商業區土地，因為區塊完整，競爭者很多，我們是『搶』到的。」

 

皇普建設取得土地快、準，背後原因是他

 

皇普建設2017年12月由寶佳機構少東林家宏和皇普董事長蘇永平等團隊新血入主經營後，「新團隊是年輕的戰鬥部隊」，直到2020年11月底就滿3歲了，也交出了全台推案近220億的成績。皇普建設連續3年投入購地及營造工程，而在這3年中能夠快速取得土地及整合鄰地都歸功於蘇永平28年代書工作資歷，累積的人脈及專業整合土地的功夫，接任皇普建設董事長後，接到土地掮客電話即前往看地，與公司同仁討論後即決定購買，曾經在一天之內即下手購入土地，這也是為什麼皇普建設3年內快速推案的原因。

 

業績進入「倒吃甘蔗」階段

 

總銷售金額約15億元的楊梅「皇普鉑苑」已取得使用執照，預計2020年第4季交屋入帳，蘇永平說：「已賣到一戶不留，連店面也都銷售一空」，可以完全入帳；2021年則有台南東區總銷9億元「皇普文苑」及林口機捷A7重劃區總銷30億元「皇普MVP」二案陸續完工，2023年則有新竹竹北總銷27億元「皇普雲鼎」完工，目前也僅剩店面可售，而台中總銷100億元「皇普莊園」銷售也達85成，2020年初公開的高雄總銷30億元「皇普摩天100」也銷售近7成，預計將在2023年地第3季完工，將為皇普建設大量挹注業績。建案分別在2021-2023年內陸續完工入帳，公司的業績將會明顯轉正，進入「倒吃甘蔗」階段，對於股價的提升也會產生面效果。

 

未來皇普建設推案將以先建後售為主

 

蘇永平表示，「原物料和工資雙漲，未來皇普建設推案將以先建後售為主。」法人認為「建設公司財務健全才會採取先建後售的模式，看來皇普在新團隊接手後的財務狀態正在逐步上軌道中，也很期待11月12日的法說會。」目前皇普建設手中持有5千多坪土地，2020年初購入的桃園青埔千坪商業地，預計2021年初動工，採「先建後售」，案量約45億元。

 

2021年「拼轉虧為盈」，業績已排到2025年

 

蘇永平也透露，公司2021年之後，也有機會前進新北市推案，目前已有標的正在進行整合中，皇普建設將成為全省推案的建商。在他的規劃中，皇普業績已排到2025年，未來業績無虞，而且會穩健的逐年成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】